Lipiec 7, 2010

Kredyty hipoteczne: w złotówkach też może być tanio

Rządowy program Rodzina na Swoim to świetna alternatywa dla kredytów walutowych: płacimy niską ratę i nie musimy się martwić się o kursy walut. W ubiegłym roku co piąty kredyt został udzielony w ramach RnS, a ma go w ofercie już 19 banków.

Ryzyko kursowe to główny powód dla którego klienci nie decydują się na kredyt mieszkaniowy w walutach obcych. A przecież to nie jedyny sposób na tańsze sfinansowanie nieruchomości. Za sprawą rządowego programu Rodzina na Swoim kredytobiorcy mogą otrzymać kredyt tańszy niż w walutach obcych, a co ważne na pewno bezpieczniejszy ze względu na brak ryzyka kursowego. Oczywiście nie jest to oferta bezwarunkowa, dlatego każdy zainteresowany powinien zapoznać się z już występującymi ograniczeniami i tymi, które czekają nas niebawem.

Rządowy program przewiduje, że przez pierwsze osiem lat trwania umowy kredytowej dopłacać będzie połowę odsetek liczonych według ogłaszanej raz na kwartał stopy referencyjnej (obecnie 5,88 proc.). O preferencyjny kredyt mogą ubiegać się wyłącznie rodziny lub osoby samotnie wychowujące dziecko. Dodatkowy warunek jest taki, że kredytem można sfinansować tylko pierwsze mieszkanie – w momencie zaciągania kredytu nie można być właścicielem innego lokum. Dodatkowo, maksymalny limit powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości został ustalony na 75 m.kw. dla mieszkań i 140 mkw. dla domów przy czym rządowa dopłata obejmuje tylko tę część nieruchomości, która nie przekracza odpowiednio 50 i 70 m.kw.

Ograniczeniu podlega nie tylko metraż, ale i cena nieruchomości, która nie może przekroczyć 140 proc. średniego wskaźnika przeliczeniowego odtworzenia jednego mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszanego przez wojewodę. Z tego powodu, każde województwo oraz miasto wojewódzkie ma swoje własne limity. Przykładowo dla województwa mazowieckiego jest to 6046,81 PLN/mkw., a dla Warszawy niemal 2 tys. zł więcej (8013,88 zł/mkw.).

Według ostatnich informacji forma oraz dostępność preferencyjnych ma ulec zmianie. Ministerstwo Infrastruktury w drugiej połowie kwietnia przedstawiło założenia do projektu o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Jedna z proponowanych zmian ma wejść w życie 1 stycznia 2011 r. i dotyczy obniżenia limitów ceny metra kwadratowego nieruchomości poprzez zmniejszenie obecnie używanego współczynnika ze 1,4 do 1,3. Wraz z obniżeniem limitów programem mogłyby zostać objęte osoby samotne (single), a metraż nabywanego przez nich mieszkania nie mógłby przekraczać 50 m.kw. , dopłatami jednak objęte byłoby wyłącznie 30 m.kw.

Kolejny etap zmian miałby nastąpić 1 lipca 2011 r., od tego czasu z programu wykluczone zostałyby nieruchomości nabywane na rynku wtórnym. Program miałby wspierać pierwotny rynek nieruchomości do końca 2012 r., kiedy to planowane jest zupełne wycofanie się z programu Rodzina na Swoim na rzecz innych projektów wspierających budownictwo mieszkaniowe.

Czy RnS rzeczywiście się opłaca? Dla zobrazowania sytuacji posłużymy się przykładem zaciągniętego na 30 lat kredytu na 250 tys. zł ze średnią marżą 2,2 punktu procentowego. Miesięczna rata takiego kredytu w złotych wynosi 1510 zł. W euro, przy średniej marży 2,8 pkt proc,. jest o 300 zł taniej, ale zdecydowanie najtaniej jest w programie Rodzina na Swoim. Rata wynosząca niespełna 900 zł jest efektem dopłaty, która w pierwszym miesiącu sięga 612,5 zł. Przy założeniu, że przez osiem lat oprocentowanie zostałoby niezmienione, łączna suma dopłat wyniesie 55,4 tys. zł.

Dokąd po RnS?

Marcin Fabianowicz, doradca finansowy Wealth Solutions:

Dla większości kredytobiorców najważniejsza jest cena kredytu, w takim przypadku warto rozważyć ofertę Banku Millennium, Lukas Banku, czy Banku Pekao. W chwili obecnej marża niższa lub równa 2 pkt proc., to oferta atrakcyjna. Zanim jednak damy się namówić na taką propozycję trzeba sprawdzić co w zamian – większość banków będzie chciała przy okazji kredytu hipotecznego sprzedać klientowi dodatkowe produkty, dlatego trzeba sprawdzić jaki jest ich koszt i czy przyniosą rzeczywiste zmniejszenie miesięcznego obciążenia z tytułu kredytu.

Kredytobiorcy, którzy potrzebują bardziej elastycznego podejścia banku, chociażby ze względu na zdolność kredytową, mogą rozważyć ofertę Getin Noble Banku. Jeśli nieruchomość znajduje się mniejszych miejscowościach warto pomyśleć nad ofertą PKO BP. Co ważne, wszystkie z wymienionych banków kredytują w całości nabywaną nieruchomość, nie potrzeba zatem wkładu własnego, co w przypadku młodej rodziny nabywającej mieszkanie często jest kluczowe.

Niska rata i szacunkowa suma dopłat może robić wrażenie, należy jednak liczyć się z tym, że po ośmiu latach państwo przestanie dopłacać i przyjdzie się zmierzyć ze znacznie wyższą ratą. Co prawda istnieje możliwość zrefinansowania kredytu, ale dziś nie mamy pewności czy za osiem lat będzie można liczyć na atrakcyjniejsze warunki niż obecnie.