Kredyty mieszkaniowe z dopłatami cieszą się dużym powodzeniem. Ceny mieszkań spadły na tyle, że coraz więcej z nich może być kupowane przy wykorzystaniu takich pożyczek. Doradcy Wealth Solutions sprawdzili, w których bankach preferencyjne kredyty są dostępne dla osób o niezbyt wysokich dochodach.

Program Rodzina na swoim, w ramach którego dostępne są kredyty z dopłatami, to propozycja dla małżeństw lub  osób samotnie wychowujących przynajmniej jedno dziecko. Kredytem można sfinansować zakup niewielkiego mieszkania (do 75 metrów kwadratowych) lub budowę maksymalnie 140-metrowego domu. Przy czym, jeśli mieszkanie lub dom przekraczają powierzchnie odpowiednio 50 i 70 metrów wówczas kredytobiorca otrzyma tylko część dopłat.

Jak działa sama dopłata? Przez pierwsze osiem lat spłaty zadłużenia zapłacimy mniej odsetek. Dla przykładu rata 20-letniego kredytu na kwotę 200 tysięcy złotych zamiast 1700 złotych wyniesie ok. 1200 zł. W całym okresie spłaty takiego kredytu oszczędność może sięgnąć 45 tysięcy złotych. Nic dziwnego, że każdy kto może stara się o kredyt w programie Rodzina na swoim. Banki informują o klientach, którzy zawarli małżeństwa tylko po to, by móc ubiegać się o dotowany kredyt. Nie jest to jednak jedyny warunek.

Za kredyt z dopłatami można kupić wyłącznie tanie mieszkanie lub dom. Maksymalna cena metra powierzchni użytkowej nie może przekroczyć określonych poziomów ustalanych odrębnie dla każdego województwa (w tym oddzielnie dla poszczególnych miast wojewódzkich). Dla przykładu w Warszawie mieszkanie nie może kosztować więcej niż 7700 zł, a w województwie świętokrzyskim (z wyłączeniem Kielc) jest to tylko ok. 2850 zł.
Teoretycznie kredytem można sfinansować całą nieruchomość, nie jest więc potrzebny wkład własny, banki mogą go jednak wymagać i większość niestety tak robi. Pożyczonymi pieniędzmi nie sfinansujemy np. garażu czy komórki lokatorskiej. Co więcej, jeśli zapłaciliśmy z własnych środków zadatek deweloperowi lub sprzedawcy mieszkania nie „odzyskamy” tych pieniędzy z kredytu (co jest możliwe w przypadku standardowych kredytów hipotecznych).

W ostatnich kilkunastu miesiącach ceny mieszkań spadały. Zmieniły się też zasady obliczania maksymalnej ceny metra kwadratowego. W efekcie w wielu miastach większość dostępnych na rynku nieruchomości można finansować dotowanym kredytem. W Warszawie jeszcze do niedawna ze świecą można był szukać mieszkań poniżej cenowego limitu. Teraz deweloperzy chwalą się w reklamach, że ich mieszkania już są wystarczająco tanie.

Wielu ekspertów twierdzi wręcz, że mieszkania mogłyby być jeszcze tańsze gdyby nie program Rodzina na Swoim. Wystarczy, że cena mieszkania spadnie do określonego w programie poziomu, a już pojawiają się chętni i dalsze obniżki nie są konieczne. Kredytobiorcy zwracają uwagę tylko na wysokość raty którą przyjdzie im płacić tuż po zakupie nieruchomości, a nie w całym 20 czy 30 letnim okresie spłaty. Częściowo jest to słuszne podejście, bo statystyka z innych krajów pokazuje, że przeciętnie po 8 latach zmieniamy miejsce zamieszkania – wtedy też spłacamy kredyt zaciągnięty na zakup poprzedniego mieszkania lub domu.

Osoba która zaciąga kredyt z dopłatami powinna jednak dokładnie przemyśleć jak długo zamierza spłacać zadłużenie. Dlaczego? Żeby to wyjaśnić należy zrozumieć mechanizm naliczania dopłat. Każdy bank ustala we własnym zakresie oprocentowanie kredytu który będzie podlegał dopłatom i oblicza ratę. Następnie co miesiąc od tej raty odejmowana jest określona kwota odsetek wyliczana już przez wszystkie banki w ten sam sposób. W efekcie rata np. 20-letniego dotowanego kredytu na kwotę 200 tysięcy złotych będzie się różnić – zależnie od tego do którego banku się udamy.

Okazuje się też, że duża część banków ustala koszt kredytu który będzie podlegał dopłatom na wyższym poziomie niż w kredytów w swojej standardowej ofercie (bez dopłat). A oznacza to tyle, że osoba która zaciąga kredyt z dopłatami przez pierwsze osiem lat będzie oczywiście płacić dużo mniej niż ktoś kto zdecyduje się na zwykły kredyt, lecz po tym okresie jej raty będą wyższe zjadając częściowo oszczędności uzyskane w początkowym okresie spłaty. Należy mieć tego świadomość porównując oferty banków. Różnica między kredytem „dotowanym” (bez uwzględnienia dopłaty), a kredytem standardowym jest tym istotniejsza im dłużej chcemy spłacać zadłużenie.

By uzyskać kredyt z dopłatami należy mieć oczywiście tzw. zdolność kredytową, a więc zarabiać wystarczająco dużo by bank uznał że stać nas na spłatę raty. Niestety banki biorą pod uwagę wysokość raty bez uwzględniania dopłat, a więc musi być na stać na kredyt tak, jakby żadnej dotacji nie było. Mimo to banki różnią się między sobą jeśli chodzi o zasady oceny zdolności kredytowej. Obliczając maksymalną kwotę kredytu bank odejmuje od dochodów na rękę koszty utrzymania kredytobiorcy i jego rodziny. Przy czym wysokość tych kosztów ustalana jest przez bank – może to być 300, 400 czy 500 złotych na osobę. Te kwoty mogą się różnić zależnie od liczby osób w rodzinie czy miejsce zamieszkania kredytobiorcy. Efekt? W różnych bankach ta sama rodzina ma dostęp do innej kwoty kredytu.

Doradcy firm Wealth Solutions sprawdzili jakie dochody powinno osiągać małżeństwo, by kupić  z wykorzystaniem dopłat 50-metrowe mieszkanie w Warszawie, Katowicach i na terenie województwa świętokrzyskiego (a więc poza granicami Kielc). W pierwszym przypadku maksymalna cena metra mieszkania wynosi  dokładnie 7 699,58 zł. 50-metrowe lokum będzie więc kosztować 384 979 zł. Zakładamy, że nasze małżeństwo dysponuje 20-procentowym wkładem własnym, a więc zaciąga kredyt tylko na 80 procent wartości mieszkania, czyli 307 983 zł. Ile musi zarabiać? Różnice między bankami są znaczące.

Najbardziej liberalny w ocenie zdolności kredytowej jest Getin Noble Bank. W jego przypadku małżeństwo musi zarabiać 3150 złotych netto, co na warszawskie warunki nie jest wygórowanym poziomem. Najbardziej wymagające są natomiast banki takie jak BPH czy Eurobank gdzie niezbędny poziom dochodów to odpowiednio: 5298 i 4900 złotych.

Przy mniejszych kwotach kredytu, a więc w przypadku zakupu mieszkania w Katowicach lub w okolicach Kielc różnice między bankami nie są już tak znaczące. W zestawieniu nadal prowadzi Getin Noble Bank. W pierwszym przypadku wymaga dochodów 2500 netto (zakup mieszkania wartego ok. 260 tysięcy z 20-procentowym wkładem własnym), a w drugim 1950 netto (mieszkanie za ok. 142 tys. zł). Niewiele gorzej wypada Allianz Bank w przypadku którego małżeństwo powinno zarabiać odpowiednio 3014 i 1965 złotych.

Niezależnie od tego jak bank ocenia naszą zdolność kredytową każdy kto pożycza pieniądze w ramach programu Rodzina na Swoim powinien samodzielnie oszacować wysokość raty jako będzie w stanie płacić . – Nawet w przypadku niewielkiego opóźnienia w spłacie raty dopłata za dany miesiąc może nam przepaść – mówi Marcin Fabianowicz, doradca finansowy w Wealth Solutions.

Maciej Kossowski
Wealth Solutions